CLARIFICANDO LIMITES: ESTREMAÇÃO NA GESTÃO DE CONDOMÍNIOS IMOBILIÁRIOS

ESTREMAÇÃO NA GESTÃO DE CONDOMÍNIOS IMOBILIÁRIOS

Em propriedades compartilhadas, termos como ‘divisão de matrícula’ e ‘extinção de condomínio’ são comuns para resolver complexidades de direitos e deveres imobiliários.

Esses processos são vitais para aqueles que buscam clarificar a titularidade e as fronteiras de suas posses, permitindo transações mais transparentes e seguras. Por exemplo, na venda de um imóvel, a clara definição de fronteiras e titularidade é essencial.

Contudo, a estremação de imóveis, um procedimento menos conhecido, também é significativa.

Este método específico de regularização fundiária pode ser a chave para resolver disputas de limites e titularidade sem a necessidade de um processo judicial extenso.

Entendendo a estremação, proprietários e herdeiros têm um caminho direto para individualizar suas propriedades.

O QUE É ESTREMAÇÃO DE IMÓVEL?

A estremação é a regularização de uma propriedade, urbana ou rural, em um condomínio imobiliário dividido em frações, pela qual os proprietários demarcam a cota-parte de cada um.

É comum a existência de imóveis que, na prática, estão divididos entre várias famílias, as quais receberam o imóvel por herança, mas que, documentalmente, são todos donos de um único imóvel na matrícula, formando um condomínio.

Mesmo que, na prática, cada família tenha se estabelecido em parte da terra, no registro não existe um proprietário para cada fração, mas sim vários proprietários de um único imóvel.

Trata-se de um imóvel, urbano ou rural, cujos proprietários ainda não efetuaram a divisão de cada parte no condomínio, apesar de ser uma divisão tranquila. É o exemplo de muitas propriedades administradas por herdeiros.

Quando a estremação é concluída, o condomínio será extinto, parcial ou integralmente, dependendo da soma de cotas e de quem participa da ação.

Características fundamentais do condomínio geral:

• Co-titularidade dominial sobre um mesmo imóvel;
• Regime jurídico pelo qual cada condômino possui uma fração ou parte ideal sobre a coisa, cabendo-lhe, assim, uma percentagem ou fração sobre o todo, sem que seu direito incida sobre área fisicamente localizada. Os direitos dos condôminos são:
  • Qualitativamente iguais, pois incidem em frações ideais sobre a totalidade da coisa;
  • Quantitativamente diferentes, sendo proporcionais aos respectivos quinhões. (Francisco Eduardo Loureiro).

CONDOMÍNIO “PRO INDIVISO’ X “PRO DIVISO”

Tipos de Condomínio:

• Condomínio “pro indiviso”: Neste tipo de condomínio, a totalidade do imóvel é utilizada por todos os condôminos, sem uma localização específica para as quotas-partes de cada um.
• Condomínio “pro diviso”: Aqui, a fração ideal de cada condômino está localizada fisicamente no solo, geralmente delimitada por cercas ou muros. Esta separação é respeitada por todos os condôminos.

Registro de Imóveis: É importante notar que, ao analisar a matrícula de um imóvel, não é possível identificar se um condomínio geral é “pro indiviso” ou “pro diviso”.

Problemas Decorrentes do Condomínio “Pro Diviso”:

• Dificuldades em Transações Imobiliárias: A falta de clareza na definição das partes do imóvel pode complicar a venda ou outras transações;

• Obstáculos para Obtenção de Crédito: A indefinição das frações do imóvel pode ser um empecilho para conseguir financiamentos ou empréstimos;

• Restrições em Atos Registrais: A impossibilidade de realizar desmembramentos, retificações de descrição do imóvel, averbações de construções e outros atos registrais que dependem da caracterização precisa do imóvel.

É importante destacar que a estremação é um processo aplicável principalmente em imóveis do tipo “pro diviso”.

QUANDO FAZER ESTREMAÇÃO?

Processo de Estremação em Condomínios:

A estremação pode ser realizada sempre que um terreno ou imóvel estiver dividido em frações ideais, com cada fração possuindo um proprietário distinto, formando assim um condomínio. Para definir um condomínio, é essencial que os proprietários das diversas frações sejam diferentes entre si. O processo de separar a cota-parte de uma fração das demais é conhecido como estremação. Este procedimento pode ser iniciado sempre que os proprietários desejarem criar uma nova matrícula para a fração ideal que será desvinculada do condomínio.

Como Realizar a Estremação?

Para efetuar a estremação, recomenda-se a contratação de uma equipe multidisciplinar especializada, garantindo que o processo extrajudicial seja realizado de maneira correta e ágil. É crucial considerar que cada estado do Brasil está sujeito às normativas de sua respectiva corregedoria de justiça e seus provimentos. Um exemplo disso é o provimento nº 276/2018 da Corregedoria da Justiça do Estado do Paraná, que regulamentou a utilização da estremação de imóvel rural. Essa regulamentação permite a separação de uma parte ideal de um imóvel em condomínio por meio da estremação.

A competência para a elaboração do instrumento de estremação está a cargo do cartório de notas, e o instrumento deverá ser levado ao registro no cartório de registro de imóveis.

Não incide ITCMD, pois não há transmissão de propriedade.

Documentos necessários para estremação:

• Registro da divisão exige criação das novas unidades imobiliárias, com sua caracterização no plano físico (desmembramento);
• Atribuição dos novos imóveis aos condôminos (divisão).

Para que se proceda ao registro da estremação, serão necessários praticar os seguintes atos:

1. inserção de medidas perimetrais e área registro da estremação:

Este processo, que possui natureza declaratória, atribui a nova unidade imobiliária ao coproprietário;

2. abertura de matrícula própria para o novo imóvel, sem a necessidade

de apuração do remanescente.

Deverá  ser realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, em relação à localização do imóvel. Sendo assim, dependendo do Estado de localização, a exigência em relação aos documentos poderá ser diferente.

Existem exigências mínimas que serão realizadas pelos cartórios, como a divisão das frações entre os proprietários que fazem divisa com a cota-parte que se pretende individualizar.

Delimitação da área para a estremação:

É um processo de regularização imobiliária consensual entre todos os envolvidos. É fundamental que a delimitação de cada fração esteja realizada e acordada entre os proprietários.

Por exemplo, a matrícula registra que o  imóvel possui 2.100 metros quadrados, 3 proprietários, e cada um deles possuirá 1/3 do bem (totalizando 700 metros quadrados para cada pessoa). Na matrícula mãe não informará esta demarcação, então por isto será necessária a estremação.

A finalidade será informar que o proprietário A possuirá 700m ao norte, proprietário B possuirá 700m ao leste e o proprietário C possuirá 700m ao oeste. É importante frisar que os possuidores do bem estejam em comum acordo para que o registro seja célere (extrajudicial), uma vez que não será necessário um procedimento judicial.

A área a ser estremada não poderá ser inferior à fração mínima de parcelamento quando rural ou à área mínima de lotes urbanos quando urbana.

Logo, devem ir a um cartório notarial para firmar a escritura pública de estremação e, em seguida, proceder ao registro no cartório de imóveis. Será realizada a abertura de matrículas autônomas (respeitadas as frações mínimas de parcelamento), conforme a descrição das parcelas a serem estremadas, bem como que se comprove a permanência mínima de cinco anos de propriedade (CCIR e ITR).  A escritura pública declaratória será registrada, com o consequente recolhimento das taxas e emolumentos.

Existência de ônus ou gravames na estremação:

Sempre que houver qualquer ônus não impeditivo da estremação sobre a matrícula mãe, o referido ônus, se for relativo à fração objeto da separação, deve ser transferido, por averbação, à matrícula que será aberta para a fração estremada.

Havendo qualquer tipo de ônus que impeça a estremação, esse ônus deverá, primeiramente, ser baixado antes de solicitar a divisão. É necessário comprovar a ocupação retroativa por 5 anos para imóveis rurais e até 10 anos para urbanos.

Impostos, taxas e custas incidentes sobre a estremação:

Não é uma operação de transferência do imóvel para um terceiro, trata-se apenas da separação de uma fração ideal das demais que lhe confrontam.

Nesse sentido, não há a incidência de tributos sobre a operação, tal como ITBI ou ITCMD, já que o proprietário continua sendo o mesmo, porém, agora, de forma individual com uma matrícula própria, não mais vinculada à originária.

Em relação às taxas e custas, cada Estado possui autonomia para implantar a cobrança que lhes convier, mas, via de regra, há taxas e custas na elaboração da escritura pública de estremação, para conseguir algumas certidões, matrícula atualizada e custas no registro de imóveis.

QUAIS SÃO OS BENEFÍCIOS DE FAZER A ESTREMAÇÃO?

Com a estremação, o proprietário de uma fração ideal não fará mais parte de um condomínio integrado por outros proprietários e se torna o único proprietário do imóvel objeto da matrícula específica, particular/individual.

Assim, com a regularização da fração, o seu proprietário passa a ser o único titular da área ou imóvel.

Após a conclusão da estremação e a regularização do imóvel, o proprietário passa a ter maior segurança para vender o imóvel para terceiros, o processo de inventário para herdeiros será facilitado, não dependendo dos outros condôminos, visto  que a fração será individualizada e possuirá  uma matrícula específica.

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